近日，华泰证券（上海）资产管理有限公司董事长崔春在2020复旦不动产金融峰会上表示，当前我国的不动产行业随着规模不断提升，已经从“增量时代”正式步入“存量时代”。做到提升不动产的“质量”的突破点在于资产管理，权益属性的公募REITs将会成为未来主流的发展方向之一。

 

今年4月30日，国家发改委和证监会联合发布了公募REITs政策通知，意味着我国不动产资产管理开启新的篇章。

 

崔春表示，我国公募REITs试点高度关注项目质量，在监管部门“优中选优”的筛选标准下，试点项目的落地可以形成良好的示范效应。后续在顺利推进的前提下，公募REITs的市场规模会不断扩大。

 

崔春认为，从发展机遇看，公募REITs将给我国不动产市场和资本市场带来深刻变革。

 

具体看来，一方面是推动融资模式转型。过去，天辰登录网址我国的不动产行业主要依靠于“高杠杆”的债务融资模式。在经济上行期，经济增长可以消化“高杠杆”模式积聚的风险，而一旦经济开始增长减速，融资方信用违约风险就会积聚，发生个体风险的可能性也会上升。

 

公募REITs的推出，通过证券化的方式，将缺乏流动性的存量不动产，转化为流动性较高的金融产品，间接实现我国万亿规模的优质基础设施等不动产资产的上市流通。此外，公募REITs作为权益性金融产品，通过资本市场有效分散不动产投融资风险，是一种有效的直接融资工具，拓宽了不动产融资渠道，有利于资本市场健康发展。

 

另一方面是助力管理模式变革。“存量时代”的到来，意味着不动产资产管理需要由“融资方运营模式”走向“资产管理模式”。不同于一般资产管理“代客理财”的定位，不动产资产管理更看重管理人对于不动产的主动管理和运营，从而实现不动产增值的目的。

 

公募REITs的推出，在传统的不动产运营模式中，引入了资产管理人以及会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。一方面，依托于资产管理人的主动管理能力，公募REITs的发行可以提升不动产的运营表现，提高不动产的价值，实现长期稳定回报。另一方面，通过各专业机构的参与和市场化的监督，公募REITs的发行可以完善不动产运营的信息披露机制，改善运营管理制度和治理结构，提升不动产的运营效率。

 

不过我国不动产资管创新格局的建立刚刚起步。在完善市场建设方面，天辰登录网址崔春建议“融资通畅，退出可行”。首先是融资方能够通过REITs发行顺利获得融资。这要求我国加快金融行业的市场化进程，在不动产行业建立起资产导向的融资方式。其次是提升REITs市场的流动性，给投资人通畅的退出渠道。公募REITs投资中，投资人最关心的问题除了收益率外，就是退出的可行性。