“走在这片原先钢花四溅的土地上，你会看到无人机在自如穿梭，奥运组委办公区和科技独角兽企业相间分布。不过，从存留下来的钢铁冷却塔、熔炉、凉水池中，你仍可嗅出沉淀百余年的工业气息。”

 

首程控股（00697.HK)执行董事、京冀资本总经理张檬在接受第一财经记者采访时，道出了老工业区改造的首钢模式——将工业遗存与现代产业相结合，天辰注册平台通过在国有土地资产上进行用地混合使用，工业构筑物改造，植入奥运、科技和创意文化等功能，在促进产业新旧动能转换的同时，探索新的城市活力空间。

 

 

新首钢高端产业综合服务区（下称“首钢园”）位于北京西部的石景山区，改建于钢铁产业腾退后的首钢老厂之上，建设规模约660万平方米，是北京市城区唯一可大规模整体规划、连片开发的产业园区。在新版北京城市总规划中，首钢园是重要的区域功能节点，承载着将区域“打造成新时代首都城市复兴新地标”的任务。

 

近日，北京发布2021年“3个100”市重点工程项目，天辰注册平台其中包括首钢工业遗址公园的文旅产业项目、新首钢国际人才社区的民生项目和多个关于首钢片区的文化体育、街区更新类项目。

 

 

 

伴随北京的非首都功能疏解和“四个中心”功能建设的推进，用老旧厂房拓展为文化空间、带动城市消费，正成为北京推动城市高质量发展、高水平治理的一项重点任务。

 

根据北京市规划和自然资源委员会“十四五”期间的城市更新总体规划，将以推动局部试点更新向区域整体更新转变为目标；通过实施城市更新行动计划，推动物质空间与城市治理的整体“双提升”。

 

探索老工业区的“功能性更新”

 

改造后的首钢园，工业“躯干”并没有被拆除，不过加上了一颗科技“心”。

 

对于首钢老厂保留下来的工业遗存，在张檬看来，这让石景山区在城市更新中避免了“千城一面”的窘境，也成就了一种具有折衷主义美学的文化新地标。在文旅融合的趋势下，所谓的“文化地标”，不是凭空勾绘出来的，而是在城市历史沿革中淘洗出来的。

 

 

 

第一财经记者从首钢园相关负责人处了解到，在“就地过年”倡议下，今年春节期间，首钢园迎来旅游小高峰，累计进入首钢园的旅游人次近6万，累计入园车次近两万。其中，首钢工业遗址公园、冬奥广场等园内片区为热门观光点。

 

事实上，将老旧厂房拓展为文化空间在城市更新中并不少见。然而，首钢园和其所在的石景山区的“野心”远不止于此。作为早年间的传统工业基地，石景山区一直在探索如何通过疏解区域性制造业企业，促进地区产业新旧动能转变和城市空间布局结构的调整；在通过工业和“双奥”文化引流之后，如何在“后冬奥时代”留住人，吸引并培植更多的高技术产业和人才。

 

石景山区委书记常卫在谈及区域“十四五”规划时曾称，石景山区将突出冬奥、首钢等石景山特色，快速发展科技、数字经济与贸易、互联网等产业。在科幻产业发展上，石景山区将鼓励利用工业厂房、闲置空间建设科幻消费体验中心；在数字创意产业发展上，石景山区将围绕建设全球数字经济标杆城市，以虚拟现实、电竞等领域为重点，实施数字技术赋能计划，加强智能场景推广应用。

 

同时，石景山区将加快推动新基建规划建设，鼓励新技术新产品率先在2022年北京冬奥会冬残奥会等重点场景中的示范应用。据了解，目前首钢园建成区实现了5G全覆盖，而园区所毗邻的京张铁路，则成为中国第一条首次采用我国自主研发的北斗卫星导航系统、设计时速为350公里/小时的智能化高速铁路。

 

“5G的全覆盖是如无人机等AI、数字科技类产业入驻首钢园的基础。”张檬称，从招商的角度，数字经济是北京未来高质量发展的主导产业。当前，北京正在推进数字经济国际标杆城市建设，而北京的数字经济规模也是全国第一。在招商能力方面，石景山区承接了中关村科技产业的溢出效应，同时以基金管理团队来运作首钢园的更新项目，可以带着基金团队原先在投资上积淀的资源去招商。

 

对于企业而言，她说，北京市的产业园包括首钢园和中关村，在产业招商方面都对入驻企业制定了一系财政补助，如税收返还等；首钢园作为城市更新类项目，对科技等产业企业入驻会有如租金方面的补贴。此外，受园区容积率限制的影响和对人居环境提升的考虑，首钢园六工汇项目选择了“低密度”、“独栋”和“建筑体高使用面积”的规划定位，与科技、金融类企业的办公理念相契合，也为初创期和待上市的企业后续扩充企业规模留下发展空间。

 

现代化产业发展了，城市治理的水平也要提高。为实现区域生态复兴，新首钢地区在2020年内建成松林公园等13个公园在内的西长安街绿轴。根据规划，到了2021年，将以首钢水系串联工业遗存，形成贯穿首钢南北两区的绿色画廊。整个石景山城区绿化覆盖率达到53%，城区人均公园绿地达到23平方米。

 

改造的一本账怎么算

 

在扩大内需的背景下，老厂房改造正从供给端促进城市消费升级。

 

融信集团设计研发部总经理、国家一级注册建筑师李继开在接受第一财经采访时提出，城市更新的业态分布与比例合理是运营成功的关键。若想在更新中提升城市消费升级，重点在于找准需求，这就需要运营团队在规划设计中前置布局，此外，资产运营方尝试与未来的准业主做合营，也是一种管理创新。

 

在北京，老旧厂房腾退再利用已成为疏解非首都功能的重要举措。政策方面，北京先后出台《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间指导意见》《关于推动老旧厂房拓展文化空间指导意见落地实施的工作方案》《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法（试行）》等文件，以优化城市空间布局，创造新型的城市活力空间。

 

张檬认为，当前，存量市场大部分资产集中于老国有企业手里，故而，针对经营效益差的国有土地资产和需要进行工业用地转型的土地，将“大有可为”。