本就不乐观的房企融资环境，又被评级机构泼去一盆冷水。

 

10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股（600606.SH）、阳光城（000671.SZ）、中国奥园（03883.HK）、佳兆业（01638.HK）、祥生控股集团（02599.HK）、富力地产（02777.HK）、中梁控股(02772.HK）等。

 

此前，花样年等出现偿债风险的企业，天辰注册大多逃不过被机构下调评级。“多米诺骨牌”效应下，行业的融资情绪也被违约事件影响，进而导致更多房企陷入发债艰难、评级下调的命运。但是，一天内多家房企“中招”，还是头一次出现。

 

从穆迪报告中看，如此密集地下调房企评级，系出于对房企未来销售、融资前景的不乐观，担忧其流动性出现风险。确定的债务、不确定的发债环境，成为评级异动的“导火索”。

 

值得注意的是，日前央行第三季度金融统计数据新闻发布会，对房地产信贷管理等问题进行回应。多家券商认为，政策“至暗时刻”已过，房价回稳的城市信贷端政策或迎来改善，银行也将更准确地理解及执行对踩线房企的信贷措施，房企资金压力有望缓解。

 

房企批量被机构“看空”

 

地产商的“多事之秋”还未结束。

 

18日，穆迪将绿地控股的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，天辰注册将绿地全球中期票据计划的高级无抵押债务评级从“（P）Ba2”下调至“（P）Ba3”，高级无抵押票据评级从“Ba2”下调至“B”。

 

与此同时，将绿地香港的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”，中期票据计划的高级无抵押债务评级从“（P）Ba3”下调至“（P）B1”，高级无抵押美元票据评级从“Ba3”下调至“B1”。主体评级展望由“稳定”调整为“负面”。

 

穆迪认为，绿地控股不太可能以合理的融资成本发行新的境外债券，以便在未来6-12个月为其到期债务进行再融资；同时预计，绿地控股的合同销售将在未来6-12个月下降，原因是由于资金条件紧张，购房者信心减弱。

 

出于对融资及销售的担忧，穆迪认为，这将削弱该公司的信用指标、营运现金流、以及其流动性。绿地可能会使用内部现金偿还债务，这将减少未来12-18个月可运营的资金。

 

不久前，绿地便因穆迪评级回应媒体称，穆迪为第三方评级机构，相关情况以其官方发布的报告为准。当时，穆迪维持绿地控股集团的“Ba1”企业家族评级，以及绿地全球的“Ba2”高级无抵押票据评级，如今相关评级已被进一步下调。

 

佳兆业也遭此“待遇”。18日，穆迪将佳兆业企业家族评级由B1下调至B2，列入“负面”观察。原因则是，佳兆业在未来12-18个月内，是否有足够现金流偿还所有到期的离岸债券存在不确定性，因此进一步下调其评级。

 

评级展望同在“负面”行列的还有富力。穆迪将富力地产的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，并将富力地产(香港)有限公司的评级从“B3”下调至“Caa1”。

 

穆迪认为，进入境内和境外资本市场的渠道被削弱，将阻碍富力以合理成本筹集新债务、偿还到期债券的能力。考虑到市场情绪疲弱和融资条件紧张，富力地产的资产处置时机也存在高度不确定性。在资金紧张的情况下，获得离岸资金的机会减弱。

 

此外，穆迪将祥生评级展望从“稳定”调整至“负面”；确认领地控股“B2”公司家族评级，评级展望从“稳定”调为“负面”；确认三盛控股“B2”企业家族评级，评级展望由“稳定”调至“负面”；确认合生创展“B2”公司家族评级，评级展望从“稳定”调为“负面”。

 

阳光城也遭到“狙击”，穆迪将其企业家族评级由B1下调至B2，主要考虑到近期债市动荡，阳光城以合理资金发行新债券，面临不确定性。报告称，截至2022年年底，阳光城有大量在岸和离岸债务到期，包括11亿美元的离岸债券和101亿元的境内债券。

 

地产商苦等基本面回暖

 

从被下调评级的房企名单看，富力为三道红线全踩的“红档”房企，绿地控股截至2021年中期踩中两道红线，阳光城、祥生控股、中梁控股等房企踩中一道红线，不过合生创展、佳兆业则是三道红线全达标的“绿档”房企。

 

某种程度上看，各档房企被机构大范围“狙击”，已不单是企业层面的因素，而是受房企整体融资及经营环境影响。

 

在海外债市，房企正在迎来难熬的冬天。公开信息显示，自10月份以来，房企海外发债几近停滞，仅海伦堡发出一笔绿债，鑫苑置业也要用债务置换的方式暂渡难关，公司预计将发行约2.05亿美元新票据，以置换15日到期的2.08亿美元票据。

 

除了个别试图闯关的企业，总体而言，目前中资地产美元债境外新发几近停滞，少见成功案例。从债券指数方面看，克而瑞表示，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，在各债券品种中跌幅领先。

 

“地产美元债二级市场大幅震荡，说明近期房企再融资和获现能力面临考验，行业信用风险加速暴露。”上述研究机构称。

 

值此之际，房企评级被批量下调，一定程度上会影响房企的进一步融资。“展望的下调，通常意味着企业财务指标或经营指标有所恶化或有恶化预期，例如并表杠杆率不断上升，融资能力有所减弱，核心市场经营环境严峻等。”亿翰智库认为。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从数量和结构上看，被下调评级的房企数量略多，且很多是规模相对较大，说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多。虽然政策方面存在调整空间，但从市场行情好转到企业财务好转，是有时滞的。

 

房企的偿债压力，聚焦在今年四季度和2022年。据克而瑞证券监测，10月14日至12月31日房企到期未偿还规模达79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元。这意味着，未来15个月，将有627.23亿美元到期未偿还债务。

 

债市风起云涌，那些躺在账上的债务，将是房企需要啃下去的“硬骨头”。一旦无法筹到足够资金、兑付即期债务，排队违约的现象将难以避免。

 

在2021年第三季度金融统计数据发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜表示，目前相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

 

值得住的是，央行方面还称，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”存误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成一些企业资金链紧绷。

 

中泰证券认为，基于上述会议，预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或迎来改善；银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，更准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，对红档企业也将给予相应的信贷支持，房企资金压力有望缓解。